خوزنا : شيوه تعيين قيمت مسكن تغيير كرد
شنبه، 23 شهریور 1398 - 08:26 کد خبر:84994

خبرآنلاين: مسكن لوكس حالا جزء جدايي ناپذير بازار مسكن در ايران است . از لواسان تا اسلامشهر و البته در تهران تا بندرعباس ، همه جا واحدها ميكوني لوكس و گران قيمت به چشم مي‌خورند .

در گذشته زمين مهمترين مولفه در تعيين قيمت مسكن محسوب مي‌شد اما در شرايط كنوني اين زمين اهميت خود در اين پروسه را از دست داده است چرا كه شكل و شيوه تعيين قيمت مسكن در كشور تغييراتي جدي را تجربه كرده است. تغيير مكانيزم قيمت گذاري مسكن ريشه در تغيير شيوه ساخت در ايران دارد، گام برداري به سمت احداث واحدهاي لوكس سبب شده است اين بازار شاهد چرخشي مهم در اين حوزه باشد.

بررسي ها نشان مي دهد سهم واحدهاي لوكس خالي مانده از كل واحدهاي مسكوني خالي مانده در بازار بسيار بالاست به طوري كه مي توان واحدهاي مسكوني بحراني و خالي مانده در ايران را لوكس دانست چرا كه قيمت آن بالاتر از قدرت خريد مي ايستد . تورم مسكن چنان سرعت گرفته است كه حتي مسكن مصرفي نيز از دسترس بسياري از خانوارهاي متقاضي خارج شده است اما لوكس ها ساز ديگري را در اين بازار مي زنند .

چر بازار مسكن منجمد شد؟

هادي حق شناس،كارشناس اقتصادي و استاندار گلستان معتقد است طبقه اي جديد در ايران شكل گرفته است كه متقاضي مسكن لوكس ، خودروي لوكس و نمادهاي اشرافيت و ثروت در ايران است اما همين طبقه در دوره هايي كه اقتصاد با بحران روبرو مي شود تقاضايش را خارج مي كند ، اين چنين است كه ركود بازار مسكن لوكس از بازار مسكن مصرفي بالاتر است و اين واحدهاي مسكوني بدون تقاضا مانده و به انجماد بازار مسكن منجر شده است .

اين نكته از سوي فعالان بازار مسكن نيز مورد تاييد قرار مي گيرد، فعالان اين بازار معتقدند مسكن لوكس در جاي جاي كشور بي مشتري است اما در نقاطي كه تجمع مسكن لوكس وجود دارد و شهرك سازي خاص شده است، مانند باستي هيلز در لواسان اين ركود به چشم نمي خورد چون طبقه متقاضي اين نوع زندگي به اندازه كافي پول دارد .

راهكار تعيين قيمت

حسام عقبايي ، نائب رييس اتحاديه مشاوران املاك در پاسخ به اين سئوال خبرانلاين كه آيا بازار مسكن مصرفي راكد است يا بازار مسكن لوكس گفت: طبيعتا بازار مسكن لوكس با بحراني جدي روبروست و حجم خريد وف روش كاهش يافته است.

وي در پاسخ به اين سئوال كه آيا ركود در برخي مناطق گران تر پايتخت مشهود است يا خير؟ گفت: نكته مهم اينجاست كه شيوه تعيين قيمت ملك تغيير كرده است، پيش تر به واسطه محل قرارگيري يك واحد مسكوني در يك منطقه ، قيمت تعيين مي شد اما امروزه اين نوع سازه و امكانات ساختمان است كه قيمت را تعيين مي كند، وقتي ساختماني باشگاه ورزشي و استخر و سونا و آسانسور اسباب كشي و ... دارد قيمت بالاتري براي آن تعيين مي شود و ساختمان هاي معمولي نيز قيمت پايين تر دارند .

وي ادامه داد: اين ساختمان ها در حالي احداث شده است كه فعلا پولي براي خريدشان وجود ندارد از اين رو با انبوه واحدهاي مسكوني خالي مانده روبرو هستيم .

وي گفت: همين حالا در گران ترين منطقه تهران واحدهاي مسكوني هست كه قيمت هايي دو برابر قيمت عرف منطقه دارد چرا كه امكانات اين واحدهاي مسكوني بسيار بالاست.

نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در توضيح دلايل بروز اين اتفاق گفت:« از دهه 80 الگوي ساخت مسكن تغيير كرده، يعني واحدهاي لوكس بيش از كشش بازار ساخته شدند ولي واحدهاي عمومي و مردمي چندان رشد نكردند. به همين دليل اكنون اغلب واحدهاي خالي تهران را واحدهاي لوكسي در بر مي گيرند كه نسبت به درآمد عمومي جامعه قيمت بيشتري دارند و تعداد كساني كه مي‌توانند صاحب آن شوند كمتر از واحدهايي است كه ساخته شده است.»

او در رابطه با قيمت واحدهاي مسكوني در محلات مختلف گفت:« در شمال تهران، از شمال شرق تا شمال غرب تقريبا قيمتها يكسان هستند اما اين سازه هاي خاص هستند كه قيمت هاي بالا دارند. يعني مثلا واحدهايي با متر 90 ميليون تومان چندان براساس قيمت زمين تعيين قيمت نشدند، بلكه سازه آنها بعلاوه امكانات رفاهي كه آن ها را لاكچري كرده سبب شده تا قيمت برخي واحدها سر به فلك بكشند. اين مهم سبب شده حتي در لواسانات نيز كه يك منطقه اطراف تهران است نيز قيمت واحدهاي خاص به اندازه مناطق شمالي تهران باشد.»

وي در پاسخ به سوالي مبني بر تحولات قيمت مسكن در تهران و ميزان ريزش قيمت ها نيز پاسخ داد:« قيمت واحدهاي بزرگ بين 30 تا 35 درصد، واحدهاي كوچك 5 تا 30 درصد و اجاره بها 10 تا 15 درصد كاهش داشتند. با توجه به اينكه فصل نقل و انتقالات در حال اتمام است انتظار داريم روند كاهشي ادامه يابد و در مهرماه ميزان كاهش قيمتها ادامه يابد.»